Gayrimenkul sahiplerinin en sık karşılaştığı sorulardan biri “Gayrimenkulüm bugün ne kadar eder?” sorusudur. Bu soruya yalnızca ilan sitelerindeki fiyatlara bakarak doğru cevap vermek çoğu zaman mümkün değildir.
Aynı mahallede, hatta aynı binada bulunan iki gayrimenkul arasında kat, cephe, manzara, kullanım alanı, iç durum, otopark, site özellikleri ve konum avantajları nedeniyle önemli fiyat farkları oluşabilir.
Holding Gayrimenkul olarak değerleme sürecinde gayrimenkulü tek bir rakama indirgemek yerine, piyasadaki konumunu etkileyen temel kriterleri birlikte değerlendiriyoruz.
01
Gayrimenkulün Temel Özelliklerini İnceliyoruz
Değerleme süreci gayrimenkulün fiziksel ve hukuki temel özelliklerinin anlaşılmasıyla başlar.
Konutlarda brüt ve net metrekare, oda sayısı, bina yaşı, kat, cephe, balkon, otopark, asansör, site özellikleri, manzara ve mevcut kullanım durumu gibi unsurlar değerlendirilir.
Villalarda arsa alanı, bahçe, havuz, bağımsız kullanım alanları ve yapı özellikleri; ticari gayrimenkullerde ise cephe, vitrin, kullanım alanı, görünürlük ve lokasyon gibi kriterler ayrıca dikkate alınır.
Arsalarda ise parsel büyüklüğü, imar durumu, yola cephe, altyapı, köşe parsel olma durumu ve çevredeki yapılaşma gibi farklı kriterler önem kazanır.
02
Konumu ve Bölgesel Piyasayı Analiz Ediyoruz
Gayrimenkul değerinin en önemli bileşenlerinden biri konumdur.
Bir gayrimenkulün değeri yalnızca hangi ilçede bulunduğuna göre değil; mahalle, sokak, ulaşım bağlantıları, sahile veya ana arterlere yakınlık, çevresindeki sosyal imkanlar, yapılaşma kalitesi ve bölgedeki arz-talep dengesiyle birlikte şekillenir.
Mezitli ve Yenişehir başta olmak üzere hizmet verdiğimiz Mersin bölgelerinde gayrimenkulü çevresindeki piyasa koşullarıyla birlikte değerlendiriyoruz.
Böylece yalnızca “Mersin ortalaması” gibi geniş veriler yerine mümkün olduğunca lokasyona yakın karşılaştırmalar üzerinden analiz yapılır.
03
Benzer Gayrimenkulleri Karşılaştırıyoruz
Gayrimenkul değer analizinde karşılaştırılabilir portföyler önemli bir referanstır.
Aynı veya benzer bölgede bulunan; büyüklük, bina yaşı, oda sayısı, kullanım türü ve diğer temel özellikler açısından yakın gayrimenkuller incelenerek mevcut fiyat aralıkları değerlendirilir.
Ancak internette yayınlanan her ilan gerçek piyasa değeri anlamına gelmez. İlan fiyatları mülk sahiplerinin beklentilerini gösterebilir fakat gerçekleşmiş satış fiyatlarıyla aynı olmayabilir.
Bu nedenle karşılaştırılabilir portföyler tek başına değil, gayrimenkulün kendi özellikleri ve mevcut piyasa koşullarıyla birlikte ele alınmalıdır.
04
Metrekare Değerini Tek Başına Kullanmayız
Metrekare fiyatı gayrimenkul karşılaştırmalarında yararlı bir göstergedir fakat tek başına yeterli değildir.
Aynı metrekare büyüklüğündeki iki konut farklı bina yaşı, kat, cephe, manzara veya site özelliklerine sahip olabilir. Benzer şekilde aynı büyüklükteki iki ticari gayrimenkulün görünürlüğü veya kullanım potansiyeli farklı olabilir.
Bu nedenle metrekare değeri analizde kullanılan göstergelerden yalnızca biri olarak değerlendirilir.
05
Satılık Gayrimenkuller İçin Piyasa Değerini Değerlendiriyoruz
Gayrimenkulünü satmayı düşünen mülk sahibi için doğru fiyatlandırma satış sürecinin temelidir.
Piyasanın önemli ölçüde üzerinde belirlenen bir fiyat portföyün uzun süre satılamamasına neden olabilir. Buna karşılık gayrimenkulün özellikleri değerlendirilmeden düşük fiyatlandırılması da mülk sahibinin değer kaybı yaşamasına yol açabilir.
Satış amaçlı değer analizinde gayrimenkulün mevcut piyasa içerisindeki yeri değerlendirilerek uygulanabilir bir fiyat aralığı oluşturulması amaçlanır.
06
Kiralık Gayrimenkuller İçin Kira Değerini Analiz Ediyoruz
Gayrimenkul değerleme yalnızca satış fiyatıyla sınırlı değildir.
Kiraya verilecek bir gayrimenkulde bulunduğu bölgedeki benzer kiralık portföyler, gayrimenkulün özellikleri, hedef kiracı profili ve mevcut talep değerlendirilerek kira piyasasındaki konumu incelenebilir.
Böylece mülkün gereksiz yere uzun süre boş kalmasına neden olabilecek aşırı fiyatlandırma ile piyasanın altında kalan kira bedeli arasında daha dengeli bir yaklaşım hedeflenir.
07
Arsa Değerlemesinde Farklı Kriterler Kullanıyoruz
Arsa değerlemesinde konutlardan farklı kriterler ön plana çıkar.
Parselin yüzölçümü, imar durumu, kullanım amacı, emsal ve yapılaşma koşulları, yola cephe, altyapı imkanları, şekli, eğimi ve çevresindeki gelişim arsa değerini etkileyebilir.
Bu nedenle yalnızca aynı bölgede bulunan arsaların metrekare fiyatlarını karşılaştırmak yeterli değildir.
İmar ve mülkiyet gibi kritik bilgiler değerleme veya yatırım kararı öncesinde ilgili resmi kaynaklardan doğrulanmalıdır.
08
Ticari Gayrimenkulleri Kullanım Potansiyeliyle Birlikte Değerlendiriyoruz
Mağaza, ofis ve diğer ticari gayrimenkullerin değeri konutlardan farklı dinamiklere bağlıdır.
Cephe, görünürlük, yaya ve araç trafiği, kullanım alanı, tavan yüksekliği, vitrin, erişilebilirlik ve mevcut kullanım veya kiracılık durumu gibi faktörler değerlendirmede önem kazanabilir.
Bu nedenle ticari gayrimenkul değerlemesi yalnızca toplam metrekare üzerinden yapılmamalıdır.
09
Gayrimenkulün Güncel Durumunu Dikkate Alıyoruz
Aynı bölgede bulunan benzer iki gayrimenkul arasında iç mekan durumu, renovasyon ihtiyacı, kullanılan malzemeler veya bakım seviyesi nedeniyle fiyat farkları oluşabilir.
Gayrimenkulün mevcut fiziksel durumu, pazara sunulma biçimi ve olası iyileştirme ihtiyaçları da fiyat değerlendirmesinin bir parçası olabilir.
10
Değerleme Sonucunu Satış veya Kiralama Stratejisine Dönüştürüyoruz
Gayrimenkul değerini bilmek çoğu zaman tek başına amaç değildir. Değer analizi genellikle satış, kiralama veya yatırım kararı öncesinde yapılır.
Bu nedenle yapılan piyasa değerlendirmesi gerektiğinde satış fiyatlandırması, kiralama stratejisi veya portföy yönetimi sürecinin başlangıç noktası olarak kullanılabilir.
Amaç yalnızca bir rakam söylemek değil, bu rakamın mevcut piyasada ne anlama geldiğini açıklamaktır.
11
Değerleme Sonucu Kesin Satış Fiyatı Anlamına Gelmez
Gayrimenkul piyasası sürekli değişen bir yapıya sahiptir. Ekonomik koşullar, arz ve talep, bölgesel gelişmeler, finansman koşulları ve alıcı davranışları fiyatları etkileyebilir.
Bu nedenle piyasa değer analizi belirli bir tarihte mevcut bilgiler doğrultusunda yapılan profesyonel bir değerlendirmedir; gayrimenkulün belirlenen rakamdan kesin olarak satılacağını veya kiralanacağını garanti etmez.
Ayrıca Holding Gayrimenkul tarafından sunulan piyasa değer analizi, mevzuat kapsamında yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan resmî ekspertiz veya değerleme raporunun yerine geçmez.
12
Gayrimenkulünüzün Değerini Merak mı Ediyorsunuz?
Mersin’de daire, villa, arsa veya ticari gayrimenkulünüzün güncel piyasa içerisindeki konumunu öğrenmek istiyorsanız portföyünüzü birlikte değerlendirebiliriz.
Gayrimenkulünüzün temel bilgilerini bizimle paylaşın. Bölgesini, özelliklerini ve karşılaştırılabilir portföyleri inceleyerek mevcut piyasa koşullarına göre bir değer analizi oluşturalım.